房貸利率 主動喬喬看

‧聯合理財網 2009/01/03


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
景氣低迷，失業率飆高，很多人展開省錢大作戰，錢大哥也不例外，他每個月最大負擔就是房貸，心想如果能省一些那該有多好，但該怎麼省呢？

房貸專家說，首先，就是先打電話給貸款銀行，看看現在利率是多少，有沒有跟著央行降息調整你的房貸利率。房仲業者說，央行這幾個月連續5次降息達6碼半，所有房貸戶一定會受惠 (除非是非常少數的固定型房貸)，雖然承貸銀行不一定全數跟進，但也會有相當明顯的降幅。

照理說，銀行依貸款契約規定應該會隨指標利率變動自動降息，但誰也無法保証作業程序是百分之百零失誤。萬一自己沒降到，打個電話，請銀行人員確定一下，也許就能省下不少錢。

打電話查詢還有另一個好處，就是不只知道每個月存摺被扣多少錢，也能了解自己的房貸利率是多少。目前多數指數型房貸指標利率多跟著一年期或兩年期定存利率浮動，在央行大降息之後，大多已到1.5%上下，但這只是基準利率，另外得再加上「加碼」，這部份每個房貸戶多有不同，從0.5~5個百分點，都有可能。

很多人貸款久了，根本搞不清楚自己被加碼的幅度，所以有可能現在還是比別人付更多的利息。打電話查詢一下，一旦發現就可直接向銀行反應，只要沒有信用問題，太過離譜，譬如現在還是5%以上的利率，就多能立即獲得降低。

如果高一些，如在3~4%之間，也可談談看。目前多數銀行房貸利率多分前半年，第7~24個月及第25個月以後。為吸引房貸戶，銀行前半年利率最低，現在已有不少跌破2%，第二階段在2.4~2.9之間，第25個月以後就看個人加碼度。

房仲業者建議如果房貸戶已到第三年，那麼可以和銀行談依第二年利率計算，以500萬元來算，如果能降0.5個百分點，一年就可省下2.5萬元。談判時，可以考慮用搬房貸要脅，如果你是銀行心中認定的好客戶，通常成功的機會很大。

萬一談不成，也可真的採取搬房貸方式，節省房貸支出。不過這得計算一下成本，基本上房貸到了第三年，大多沒有提前解約的違約金問題，但轉房貸仍有地政設定費、代書費及銀行手續費等，以500萬元來算，大約總費用在1.5萬元上下，換句話說，至少新的房貸利率要便宜0.5%以上才划算，否則只是白忙一場。

除了上述方法外，政府為減輕房貸戶壓力，最近一兩個月來推出不少新政策，這些對面臨繳房貸困難的民眾有益，但對一般房貸戶「省錢」，則未必有幫助。以房貸調整頻率可由季調申請改為月調，如果這一兩年就能繳清房貸的，可以考慮，但還有一、二十年的差別不大，房貸期限在四、五年內則得搏一搏，如果今年起利率不降反升就反而得不償失。

另外也可和銀行協調辦理繳息不還本、或是房貸年限從二十年延長為三十的寬限期，但這兩項都會付出繳更多利息的代價，除非有必要，房仲業者並不建議。